洪禄承倒是没卖关子。他的理由就一条。房地产能否搞好，关键就在地段。价值高低完全是因地段的繁荣程度而定的。
哪怕是现在国家现行的计划经济下的租房政策，商业用房也得根据地段划分级别，房租差距能有好几倍呢。
而他的底气呢，就是来自于他已经确信无疑，使馆区周边地带必将成为京城经济最繁荣的新兴商业区。
至于为什么这么说？理由也很简单。
城市内繁荣地段的形成都是有原因、有规律的。就像水往低处流一样，财富和人口也会源源不断向富人多的地方汇聚。从无例外。
从历史上看，京城历来有“东富西贵”之说。
清王朝爱新觉罗的子孙和大部分满洲王公都居住在西城区，这是“东富西贵”中“西贵”的含义。而东城，聚集了京城中最有影响力的官僚政客、最豪奢的富商巨贾，和其余八旗名门世家。他们共同构成了“东富西贵”中“富”的一群。
也正是有了这两大消费群体，才形成了“东四、西单、鼓楼前”的三大闹市商业区。
而前门地区的繁荣因素要复杂一些。
那里属于内城与外城交界之地。最早是明成祖设立的工匠商业区。
至清代时，逐渐发展成了各路外地客商，和内城、外城居民云集交易的大市场。不但附近增设了各类专业市场，也有青楼、戏园子、游艺场和酒楼。
清末民初，更受益于京城火车站的设立。
这样，靠着京城百姓、外地客商、各路旅客这些综合客源，才保证了这里的持续兴旺发达。
至于“王府井大街”完全属于后起之秀。
这个商业区的形成只得益于一点，就是八国联军占领京城之后，洋人作为胜利者在东郊民巷获得了驻兵权，并长期聚居于此。靠这些洋人的日常生活所需才使得这里的商业日益繁荣。
其余的例子更数不胜数，如津门、沪海的租界，战乱时候的昆明、重庆，全都是因为特殊历史环境下各路财力聚集，才造成房价飞跃、持续地上涨和城市大发展、大繁荣。
那么最后说到眼前，京城如今最有潜力，富人最多的地区是哪儿呢？恐怕最无可争议的就是这个使馆区了。
还别看现在那片地方属于城市边界，荒凉得很。可随着外国人越来越多，这里已经注定会成为未来的膏腴之地。
相反，如今的荒僻反倒成了一种优势，完全可以用最小的代价把原有居民安置好。把不怎么样的格局推到重来。
照洪禄承的规划，这几条大街新盖好的楼房全走上层路线，绝对不分配，除了出租给外国人，主要销售目标对准的京城少数富裕阶层和归国华侨、侨属。
当然，一切公用的服务设施也会与城市其他地方有所区别，要按照外国人的生活水准和需求设立。
总之，就是全力打造出一个城市中的富人区来。
只要这个概念一旦被人们所认可所接受，就会引得人人向往之，财富也就会自动凝聚到这里。一旦成势，剩下的事儿再不用发愁了……
洪禄承的设想，让洪衍武老半天都说不出话来。
不为别的，只为他自己明明知道未来的历史走向，可他就是做不到像父亲这么笃定地判定商机。因为他搞不清其中的商业逻辑，一旦有些条件变了，他就不免含糊、迟疑。
甚至他还知道，就连历史上京城CBD区域的形成，也是纯属自发状的。
根本就不曾有人意识到这里的繁荣其实是一种必然。大多数人谈起来，都是把其原因归结到大批工厂拆迁提供了足量的土地上面。
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